中國穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)增長、活躍的跨國投資活動(dòng)及中心城市強(qiáng)勁的商業(yè)、會(huì)展與休閑旅游需求，促進(jìn)了國內(nèi)酒店業(yè)的快速發(fā)展。投資擁有酒店產(chǎn)權(quán)，以便從未來的現(xiàn)金流量和資本增值中獲利，已經(jīng)成為眾多國內(nèi)酒店業(yè)主的共同期望。處于中心城市的國際品牌酒店，土地、設(shè)計(jì)、建安、設(shè)備、裝潢標(biāo)準(zhǔn)高，需要酒店業(yè)主投入大量資金；酒店開業(yè)初期，還需要大量的開業(yè)和營運(yùn)資金；為保證酒店符合品牌標(biāo)準(zhǔn)、適應(yīng)消費(fèi)者的需求變化，酒店開業(yè)后還需要足夠的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和更新改造資金。因此，在酒店開發(fā)成本越來越高、投資回收期延長的情況下，如何認(rèn)識(shí)酒店的價(jià)值及酒店為業(yè)主帶來的投資回報(bào)，就成為酒店業(yè)主和投資人共同關(guān)注的核心問題。作為系列文章的第一篇，本文將從酒店資產(chǎn)定價(jià)原理入手，探討酒店的價(jià)值。

一、 酒店資產(chǎn)定價(jià)原理

如何對(duì)酒店的資產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)是衡量酒店價(jià)值的基礎(chǔ)。在一般性企業(yè)資產(chǎn)定價(jià)原理中，企業(yè)價(jià)值主要有兩種表現(xiàn)形式：賬面價(jià)值和市場價(jià)值。賬面價(jià)值即資產(chǎn)負(fù)債表上反映的總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)，主要反映歷史成本。市場價(jià)值如股票的市值、兼并收購中支付的對(duì)價(jià)等，主要反映未來收益的多少。

在多數(shù)情況下，賬面價(jià)值不能真實(shí)反映酒店未來的收益，因此賬面價(jià)值和市場價(jià)值往往有較大差異。賬面價(jià)值主要用于會(huì)計(jì)目的，而資本市場上，投資者關(guān)注的則是酒店的市場價(jià)值。以下所討論的酒店價(jià)值均是指酒店的市場價(jià)值。

酒店的價(jià)值是相對(duì)于投資者而言。酒店之所以有價(jià)值，本質(zhì)上是因?yàn)榫频昕梢酝ㄟ^運(yùn)營，為投資者創(chuàng)造未來的現(xiàn)金流。酒店（資產(chǎn)）的價(jià)值取決于它未來創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力。

財(cái)務(wù)理論認(rèn)為，資產(chǎn)的價(jià)值等于其未來給投資者產(chǎn)生的現(xiàn)金流，當(dāng)然其計(jì)算也要考慮到時(shí)間因素（折現(xiàn)）。這些資產(chǎn)可以是許多東西，如：企業(yè)，房地產(chǎn)，債券，股票，甚至包括賽馬或者其它任何能產(chǎn)生現(xiàn)金回報(bào)的物品。

因此，酒店在資產(chǎn)定價(jià)上具有一定的特殊性，影響一個(gè)酒店資產(chǎn)價(jià)格的因素主要來源于：酒店資產(chǎn)價(jià)值的本質(zhì)是物業(yè)價(jià)值與業(yè)務(wù)價(jià)值的綜合，如下圖所示。

酒店的價(jià)值取決于它未來創(chuàng)造現(xiàn)金流的能力。酒店的資產(chǎn)價(jià)格以酒店的業(yè)務(wù)價(jià)值為核心，并最終體現(xiàn)為酒店的物業(yè)價(jià)值。

二、酒店業(yè)務(wù)價(jià)值

酒店定位的改變和酒店經(jīng)營效率的提升是創(chuàng)造酒店業(yè)務(wù)價(jià)值的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

1.、酒店定位的改變

把酒店作為一個(gè)純物業(yè)去銷售的傳統(tǒng)觀念已經(jīng)過時(shí)了。酒店定位的改變指的是酒店的市場定位是否符合酒店未來的發(fā)展趨勢(shì)，是否能通過重新定位，聘請(qǐng)適當(dāng)?shù)慕?jīng)營者及采用先進(jìn)的管理方法提升酒店的可售性和市場價(jià)值。

這方面的典型案例就是日本全日空通過選擇戰(zhàn)略合作伙伴來改變酒店市場定位，從而提升酒店資產(chǎn)價(jià)值。21世紀(jì)初，根據(jù)全日空“剝離非核心資產(chǎn)，把銷售收入再投資到航空業(yè)”的新戰(zhàn)略，全日空認(rèn)識(shí)到其酒店業(yè)務(wù)正面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，需要進(jìn)行大幅度的結(jié)構(gòu)調(diào)整。在這一戰(zhàn)略指引下，全日空與洲際酒店管理集團(tuán)合資成立“日本洲際全日空酒店集團(tuán)”，該合資公司就全日空的13家全資酒店簽署了為期15年的新管理合同，并且對(duì)13家全資酒店實(shí)施酒店翻新及品牌重塑計(jì)劃，短短兩年后，全日空將旗下經(jīng)過重新定位的13家全資酒店以23.6億美元的價(jià)格出售給摩根士丹利房地產(chǎn)基金（MSREF），成交價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)期。作為酒店業(yè)主的全日空通過對(duì)酒店進(jìn)行重新定位，提升了酒店價(jià)值，獲得了超額的資產(chǎn)回報(bào)。

因此，對(duì)于酒店業(yè)主而言，通過對(duì)酒店進(jìn)行重新定位，引入國際專業(yè)酒店管理公司，采用正確的管理方法提升酒店運(yùn)營效率，能夠極大地增加酒店資產(chǎn)的可售性和市場價(jià)值。